Page 53 - Tạp chí Năng lượng Mới số 208

lời nhắc nhở rõ ràng: bong bóng BĐS có
thể phá hủy thành quả của nhiều năm
tăng trưởng.
Vậy đâu là nguyên nhân cốt lõi? Các
chuyên gia chỉ ra nhiều yếu tố: thủ tục
pháp lý phức tạp khiến nguồn cung bị
ách tắc; nhiều dự án bị “treo” từ hàng
thập niên vẫn chưa được giải quyết; tình
trạng chậm nộp tiền sử dụng đất khiến
chi phí đội lên; và đặc biệt, tâm lý kỳ
vọng giá BĐS luôn tăng đã nuôi dưỡng
cơn sốt ảo. Tầng lớp môi giới, cùng với
không ít chủ đầu tư, góp phần “thổi
phồng” sự khan hiếm, khiến giá ngày
một xa rời giá trị thực.
Theo GS Đặng Hùng Võ, giải pháp

Giá một căn chung cư “tầm trung” Giấc mơ an cư - vốn là phải tính toán lại giá bán dựa trên
chi phí thực tế và lợi nhuận hợp lý. Bên
được rao đến 80-90 triệu đồng/m 2 dĩ phải là điểm tựa cạnh đó, cần có cơ chế thuế tài sản nhằm
của mỗi gia đình - lại hạn chế tình trạng tích trữ nhiều nhà
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ đang trở thành một “xa xỉ đất nhưng bỏ hoang hoặc mua đi bán
trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường phẩm” vượt ngoài tầm với. Thị lại trong ngắn hạn để kiếm lời. Ngân
gần đây lên tiếng cảnh báo: “Giá trường vận hành trên nền “giá ảo” hàng Nhà nước cũng cần giám sát
nhà hiện nay tăng chủ yếu là giá chặt chẽ dòng vốn, hạn chế tín
“ảo”, không phải giá thật. Thực tế, thay vì giá trị thực không chỉ là nỗi dụng chảy vào các dự án rủi ro,
giá đã cao đến mức mà ngay cả tầng lo của riêng người mua nhà mà đồng thời khuyến khích vốn hướng
lớp trung lưu cũng không thể trụ nổi. còn tiềm ẩn rủi ro bong bóng vào phân khúc an toàn và nhà ở xã
Nhiều người muốn bán nhà cũng không BĐS nổ tung gây hậu quả hội. Quan trọng hơn cả là cải cách thủ
bán được”. nặng nề cho cả nền tục hành chính, tháo gỡ ách tắc cho dự
Về bản chất, giá chỉ tăng khi thị kinh tế. án, để tăng nguồn cung thực chất thay
trường có nhiều giao dịch thật. Nhưng vì để thị trường bị thao túng bởi những
hiện nay, thị trường rất ít giao dịch giá “cơn sốt ảo”.
vẫn bị đẩy lên, không đúng quy luật của nghiệp BĐS mất thanh khoản, hàng loạt Giấc mơ an cư - vốn dĩ phải là điểm
cơ chế thị trường. Ông Võ cũng cho rằng, dự án dang dở; ngân hàng gánh nợ xấu tựa để mỗi gia đình trẻ xây dựng cuộc
giá bán BĐS hoàn toàn có thể tính toán khi người vay mất khả năng trả; người sống ổn định - nay đang trở thành một
dựa trên chi phí vật liệu xây dựng, chi dân ôm gánh nợ suốt nhiều năm; và “xa xỉ phẩm” vượt ngoài tầm với. Ngay
phí nhân công, hạ tầng và mức lợi nhuận toàn bộ nền kinh tế chịu cú sốc khi các cả những cặp vợ chồng có thu nhập vào
hợp lý. Thế nhưng, thực tế giá bán hiện ngành liên quan từ xây dựng, vật liệu, tài tầm trung cũng phải ngậm ngùi ở thuê
nay đã bị thổi lên vượt xa khung chi phí chính, ngân hàng đều lao đao. Việt Nam khi giá những căn hộ cũ kỹ cũng lên tới
đó. Hiện tượng này là do sự khan hiếm đã từng trải qua giai đoạn 2011-2013, khi vài tỉ đồng. Thị trường vận hành trên
nguồn cung bị phóng đại và chi phối thị trường “đóng băng”, hàng trăm dự nền “giá ảo” thay vì giá trị thực không
mạnh mẽ bởi đội ngũ môi giới cùng án bỏ hoang, giá lao dốc nhưng thanh chỉ là nỗi lo của riêng người mua nhà mà
chính các chủ đầu tư. khoản gần như tê liệt. Bài học ấy vẫn còn còn tiềm ẩn rủi ro bong bóng BĐS phình
Nghịch lý giá tăng - giao dịch giảm nguyên giá trị. to, nổ tung và gây hậu quả nặng nề cho
đang tạo ra bức tranh đầy mâu thuẫn. Về Nếu nhìn ra thế giới, những tấm cả nền kinh tế.
mặt lý thuyết, ở bất kỳ nền kinh tế nào, gương đắt giá vẫn hiện hữu. Năm 2008, Cảnh báo của giới chuyên gia không
giá chỉ tăng khi cầu vượt cung. Nhưng Mỹ rơi vào khủng hoảng do tín dụng phải là cái nhìn bi quan, mà là hồi
tại Việt Nam, giá lại tăng mạnh trong khi dưới chuẩn, khi người dân vay mua chuông cảnh tỉnh: thị trường không thể
giao dịch gần như đóng băng. Điều này nhà vượt khả năng chi trả. Khi lãi suất mãi vận hành bằng sự kỳ vọng và đầu
chỉ có thể lý giải bằng yếu tố đầu cơ và đảo chiều, bong bóng vỡ, cả hệ thống tài cơ, bởi mọi bong bóng đều có giới hạn.
tâm lý đám đông: người ta tin rằng BĐS chính toàn cầu chao đảo. Trung Quốc Giữ cho BĐS “ấm” thay vì “nóng”, kéo giá
chỉ có thể tăng giá và kỳ vọng này khiến những năm gần đây cũng đang đối mặt về gần với khả năng chi trả của số đông,
thị trường bị cuốn vào vòng xoáy thổi với làn sóng khủng hoảng, với những minh bạch chi phí, kiểm soát đầu cơ và
giá liên tục. “ông lớn” như Evergrande, Country tín dụng là những giải pháp cấp thiết.
Nguy cơ “bong bóng” BĐS không Garden vỡ nợ, hàng triệu căn hộ “đắp Bởi chỉ khi BĐS trở lại với đúng giá trị
chỉ khiến người dân khó mua nhà, mà chiếu”. Nhật Bản thập niên 90 của thế kỷ sử dụng, khi nhu cầu thật được đáp ứng,
còn đe dọa cả sự ổn định của nền kinh XX cũng từng chứng kiến bong bóng BĐS giấc mơ an cư mới thôi là nỗi ám ảnh và
tế. Khi giá vượt xa giá trị thực, nếu bong sụp đổ, kéo nền kinh tế rơi vào “thập trở lại là niềm tin, là nền tảng cho một xã
bóng vỡ, hậu quả sẽ rất nặng nề: doanh niên mất mát”. Những kịch bản này là hội phát triển bền vững.

NĂNG LƯỢNG MỚI Số 208 (9-9-2025) 53